DECRETO Nº 34.828, DE 17 DE DEZEMBRO DE 1953.
Dispõe sôbre as operações imobiliárias das Instituições de Previdência Social.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, usando da atribuição que lhe confere o artigo 87, item I, da Constituição,
Decreta:
CAPÍTULO I
Das operações em geral
Art. 1º As operações imobiliárias das Instituições de Previdência Social obedecerão a programas próprios, com o fim de atender, nas diversas zonas geográficas, sob os aspectos econômico, financeiro e social, ao interêsse das instituições, dos segurados e da população em geral, e proporcionar meios que permitam assegurar permanente garantia da conservação do valor real dos capitais investidos.
§ 1º Determinarão o interêsse econômico - financeiro das Instituições:
a) a necessidade do estabelecimento para o conjunto das aplicações de cada Instituição, de uma taxa média de remuneração do capital suficiente para garantir a sua estabilidade financeira, mediante incidência de diferentes taxas de juros nos diversos planos, e, dentro de cada plano, nas várias classes ou modalidades de operação;
b) a necessidade de assegurar permanente garantia de manutenção do valor do patrimônio;
c) a necessidade de segurança nas operações realizadas, que deverão, em conjunto, proporcionar meios adicionais para realização das finalidades gerais de cada Instituição.
§ A conveniência dos segurados e da população em geral, mediante o desenvolvimento das economias regionais, serão atendidas, dentro do âmbito geográfico de cada Instituição, de forma a assegurar:
a) mais justo equilíbrio social;
b) aplicação proporcional, sempre que possível, à arrecadação em cada Estado ou Território, sem prejuízo da assistência às regiões menos desenvolvidas.
Art. 2º As operações imobiliárias compreenderão cinco planos:
Plano A - de finalidade preponderantemente social e de renda;
Plano B - de finalidade social e de renda;
Plano C - de finalidade administrativa, patrimonial, social e de renda;
Plano D - de finalidade essencialmente econômica - financeira para as Instituições;
Plano E - de finalidade social e interêsse coletivo.
§ As Instituições realizarão as operações compreendidas nos Planos A e B exclusivamente com os seus segurados e, das demais observarão, conforme o caso, as leis especiais que estiverem sujeitas.
§ 2º Na elaboração dos programas próprios, as Instituições poderão, quando houver justo motivo, cingir suas atividades a determinados planos e, dentro dêstes, as modalidades que julgarem mais convenientes.
CAPÍTULO II
Das operações do Plano A
Art. 3º As operações do Plano A objetivarão proporcionar aos segurados a locação da casa para moradia.
Parágrafo único - As Instituições locarão por êste plano, com finalidade social preponderante, imóveis do seu patrimônio.
Art. 4º A locação será feita aos segurados inserto para esse fim, das respectivas Instituições.
Art. 5º Os segurados insertos serão classificados segundo critérios da preferência, considerados, além de outros requisitos, a juízo da Instituição:
a) encargos de família;
b) relação de garantia, expressa pela percentagem que o aluguel básico representam sôbre o salário médio mensal dos últimos 6 (seis) meses incluído o salário de côjuge;
c) participarão nas forças expedicionárias brasileiras;
d) obrigação de desocupar, dentro de certo prazo, o imóvel em que residirem.
Art. 6º Não será permitida a locação:
a) ao segurado proprietário ou promitente comprador de imóvel, salvo se comprovada, pela Instituição, a impossibilidade de utilização dêste;
b) ao assegurado que é à vista do nível do salário e dos encargos de família, auferir renda incompatível com a finalidade social prevista neste plano.
Art. 7º A taxa de rentabilidade para cálculo de aluguel será fixada em 6% (seis por cento) sôbre o valor do imóvel.
Parágrafo Único - O aluguel fixado na forma dêste artigo ficará sujeito a descontos, de caráter assistencial, em função do salário e dos encargos de família dos segurados locatários, concedidos até 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel, por prazo não excedente a dois anos, de acôrdo com instruções baixadas pelo Departamento Nacional da Previdência Social.
Art. 8º Nenhuma locação por êste Plano poderá ser feita por prazo superior a 24 (vinte e quatro) meses.
Art. 9º Se não houver segurado que preencha as condições para locação, os imóveis serão locados pelo Plano C.
CAPÍTULO III
Das Operações do Plano B
Art. 10 As operações do Plano B compreenderão os financiamento a segurados, com finalidade de proporcionar-lhe, mediante condições especiais, a aquisição, construção, conservação, reforma e ampliação de imóveis para moradia própria e, bem assim, a encampação de dívida hipotecária contraída para os mesmos fins.
§ 1º As instituições poderão oferecer à venda aos respectivos segurados, para morada própria e mediante autorização e instruções especiais imóveis de sua propriedade observada, no caso de lotes de terrenos à obrigatoriedade da assinatura simultânea do contrato de financiamento para construção de casa.
§ 2º A venda a que alude o parágrafo anterior será feita pelo valor atual do imóvel, à data da operação.
Art. 11. As operações dêste plano serão promovidas por iniciativas dos segurados, mediante inscrição para êsse fim periodicamente autorizada, em editais públicos, observados na classificação dos candidatos, critérios gerais preferência.
§ 1º Na fixação dos critérios gerais de preferência serão obrigatoriamente considerados os encargos de família, além de outros requisitos que forem estabelecidos, a juízo da Instituição.
§ 2º Serão classificados em relação especial com direito de prioridade, os segurados ex combatentes e mediante instruções do Departamento Nacional da Previdência Social os que estiverem obrigados a desocupar, dentro de curto prazo, o imóvel em que residirem.
Art. 12º As operações dêste Plano serão realizadas mediante contrato de promessa de compra e venda com pacto adjeto de primeira e única hipoteca ou mútuo hipotecário.
Art. 13 Na realização das operações serão observadas as condições fundamentais abaixo:
I - Financiamento total ou parcial obedecidos os seguintes princípios:
a) valor máximo para cada operação, observados os limites legais;
b) valor de avaliação do imóvel;
c) capacidade financeira do segurado, determinada pelo seu salário
d) valor do financiamento solicitado, incluídas no mesmo as importâncias referidas no art. 15.
II - Amortização da dívida ou pagamento do preço, em prestações mensais sucessivas e constantes.
III - Instituições do seguro de capital decrescente, com ou sem período de carência, sôbre a vida do segurado, de modo a cobrir, na data do seu falecimento, a importância da dívida ou saldo do preço, considerado em um outro caso o pagamento normal das amortizações, ressalvada a hipótese do art. 11 da Lei nº 1.046, de 2 de janeiro de 1950.
IV - Instituição do seguro - incêndio sôbre o imóvel.
§ 1º É facultado às instituições assumir o risco do seguro a que alude o inciso III, cobrando os prêmios de acôrdo com as tabelas e instruções baixadas pelo Serviço Atuarial, do Ministério do Trabalho, Indústria e Comércio.
§ 2º - Durante o período da construção do imóvel poderá a Instituição exigir a realização de seguro - incêndio progressivo, até o limite do financiamento.
§ 3º Nas operações mediante promessa de compra e venda, as Instituições poderão estabelecer, de acôrdo com instruções baixadas pelo Departamento Nacional da Previdência Social, ouvindo o Serviço Atuarial, um seguro complementar facultativo para o caso de morte do segurado durante o prazo de pagamento, cobrir despesas de transmissão do imóvel.
§ 4º - As Instituições poderão estabelecer seguro contra invalidez, de caráter obrigatório, para fins de liquidação ou redução da dívida.
Art. 14 O disposto no § 1º do artigo anterior só se aplicará às operações das Caixas de Aposentadoria e Pensões mediante autorização do Departamento Nacional da Previdência Social.
Art. 15 No valor do financiamento poderá ser incluída a importância necessária às despesas de impôsto de transmissão, de escritura, de registro e da taxa de fiscalização de que tratam alíneas a, b e c do inciso I do art. 13.
Art. 16 O segurado ou casal de segurados, qualquer que seja o regimento de bens, somente poderá obter um único financiamento pelo Plano B, ressalva a hipótese do art. 32.
Art. 17 O Imóvel financiado por êste plano não poderá ser alugado, salvo autorização expressa na instituição.
Art. 18 O Segurado já é proprietário ou promitente comprador de imóveis residencial na localidade em que trabalha não poderá obter financiamento por êste Plano.
Art. 19 As operações dêste plano só poderão ser feitas com segurados ativos, que tenham completado período normal de carência na Instituição e contém no máximo, 60 (sessenta) anos de idade.
Parágrafo único. Poderá, ainda, ser concedido financiamento aos segurados em gôzo de benefício, na forma de instruções peculiares a cada Instituição, aprovadas pelo Departamento Nacional da Previdência Social.
Art. 20 O prazo de amortização ou de pagamento não poderá ser superior a trinta (30) anos e será fixado de modo a que, na data do seu vencimento, não tenha o segurado mais de setenta e cinco anos de idade.
§ 1º - Sempre que no seguro referido no art. 13 nº III proporcionar taxa anual superior a 2% (dois por cento) da dívida ou do preço, será o prêmio limitado a esse máximo, reduzindo-se, proporcionalmente a cobertura do seguro.
§ 2º - A aquisição da casa ou apartamento já construído só se permitirá mediante contrato por prazo compatível com a vida restante do imóvel a juízo da Instituição vedada a aquisição daqueles que contém mais de vinte e cinco (25) anos de construção.
Art. 21 O limite da prestação mensal será fixado em instruções tendo em vista o salário e os encargos de família, do segurado, respeitado o máximo legal de consignações em fôlha.
§ 1º - Para efeito da publicação do disposto neste artigo, o segurado deverá oferecer comprovação idônea de sua remuneração mensal, podendo a Instituição, quando necessário, exigir exibição de documentos ou promover verificações diretas.
§ 2º - Se o marido e a mulher forem da mesma ou de diferentes Instituições de Previdência Social, será considerado o total dos salários vedada a duplicidade de operações.
Art. 22 A prestação mensal compreenderá, além dos juros e da quota de amortização, os prêmios dos seguros, a taxa de administração imobiliária e o duodécimo relativo à tributação fiscal relativa ao imóvel.
Art. 23 A taxa de juros será fixada de acôrdo com a tabela progressiva aprovada pelo Departamento Nacional da Previdência Social, não podendo ser inferior a 6% (seis por cento) a.a
§ 1º - A tabela progressiva será organizada na razão do valor do financiamento e atenderá as condições econômico - financeiras de cada Instituição e à posição dos valores imobiliários em geral.
§ 2º - Os juros devidos antes da data de início do prazo de amortização ou pagamento, ficam sujeitos a taxa igual à da operação, vedada a sua inclusão no financiamento.
Art. 24 No caso de impontualidade no pagamento da prestação mensal, ficarão os juros contratuais automaticamente majorados de 1% (um por cento) ao ano sôbre o saldo devedor pelo período do atraso.
Art. 25 Se ocorrer doença grave na pessoa do segurado, ou de seus beneficiários, comprovada diretamente pelas Instituições, poderá lhe ser concedida a suspensão dos pagamentos das prestações mensais até o máximo de 3 (três) consecutivos.
§ 1º - O máximo da soma dos períodos de suspensão do pagamento será de um vinte avos do número de meses do contrato.
§ 2º - No reinicio da amortização poderá o valor da prestação mensal ser reajustado em função do prazo restante do contrato ou ainda prorrogado o prazo contratual, respeitadas as limitações dêste Decreto.
§ 3º - Os juros contratuais relativos ao período de suspensão do pagamento serão pagos de uma só vez, no reinicio da amortização, ou parceladamente a critério das Instituições.
Art. 26 O segurado, poderá a qualquer tempo, antecipar o resgate da dívida ou fazer amortizações especiais, de acôrdo com as Instruções aprovadas pelo Departamento Nacional da Previdência Social.
Art. 27 O Seguro - Incêndio será efetuado sôbre o valor da avaliação inicial do prédio e reajustado sempre que, a critério da Instituição, se verificar a sua reavaliação.
Art. 28 - Quando o segurado falecer durante o período de carência do seguro de que trata o inciso III do art.13, o contrato de financiamento subsistirá, sem seguro de capital decrescente, com o cônjuge ou herdeiros de segurado até o fim do prazo convencionado.
Parágrafo único. Se, na data do falecimento do segurado, fôr o seu débito superior ao do estado normal da dívida, será a diferença paga em prestações mensais da amortização e juros pelo cônjuge ou herdeiros do segurado, no prazo que fôr convencionado, respondendo o imóvel pelo saldo devedor e, se fôr inferior será o excesso restituído.
Art. 29 Na hipótese do § 2º, do art.21, o seguro poderá ser feito sôbre grupo de duas cabeças, de modo que falecendo um ou outro a dívida seja totalmente liquidada.
Art. 30 A rescisão do contrato de promessa de compra e venda importará a perda das prestações mensais pagas pelo segurado as quais serão consideradas como aluguel do imóvel.
Parágrafo único - Serão restituídas, no entanto, importâncias pagas como antecipação da dívida.
Art. 31 A perda da qualidade de segurado não importará a rescisão do contrato, continuando em vigor, até final liquidação, todos os encargos e vantagens.
Art. 32 O segurado que, na vigência do contrato, ceder promessa de compra e venda ou vender imóvel financiado Plano B, não poderá realizar nova operação pelo mesmo Plano, senão depois de dez (10) anos.
Art. 33 O imóvel financiado por êste Plano, que tiver respectivo contrato rescindindo, ou que passar a propriedade da Instituição por ação em pagamento ou em execução hipotecária, poderá ser objeto de operação Plano B, observando-se o valor da avaliação à época do novo financiamento.
CAPÍTULO IV
Das operações do Plano C
Art. 34 As operações do Plano C compreenderão as inversões em imóveis para uso ou venda das Instituições, tendo em vista, ainda manter a estabilidade do seu patrimônio.
Parágrafo único - Por êsse Plano serão também edificados ou adquiridos os imóveis a serem locados pelo Plano A e, bem assim, os que se destinarem a venda aos assegurados, na forma do § 1º do art. 10.
Art. 35 As operações dêste Plano, cujo valor exceder 1% (um por cento) da arrecadação das contribuições dos empregadores, para a Instituição, no exercício anterior, dependerão de prévia autorização do Departamento Nacional da Previdência Social.
Parágrafo único - A aquisição de terrenos dependerá, em qualquer caso, de prévia autorização do Departamento Nacional da Previdência Social.
Art. 36 Quando não se realizarem por administração direta, os serviços relacionados com a execução dêste Plano ficarão sujeitos a concorrência pública ou administrativa, total ou parcial.
Art. 37 A locação de imóveis oriundos de operações dêste Plano e que não se inclua no regime do Plano A; não poderá ser feita em prazo superior a 48 (quarenta e oito) meses, sem prévia autorização do Departamento Nacional da Previdência Social.
§ 1º - Na locação de que trata êste artigo será adotada, para determinação do valor locativo, a taxa mínima de 10% a/a sôbre o valor atual do imóvel.
§ 2º - Desde que fique evidenciado a inexistência de candidatos à locação na base fixada no parágrafo anterior, poderá ser reduzido o valor locativo, tornando-se, porém, obrigatória a locação, mediante concorrência pública.
CAPÍTULO V
Das operações do Plano D
Art. 38 As operações de Plano D compreenderão os empréstimos hipotecários a qualquer pessoa física ou jurídica realizados pelas Instituições com o propósito de obter constante e mais elevada remuneração de sua reserva.
Art. 39 As operações de Plano D deverão atender às seguintes normas gerais, além de outras que forem fixadas em cada caso:
a) garantia do empréstimo será constituída por primeira e única hipoteca do imóvel, vedada ao mutuário qualquer transação sôbre os aluguéis;
b) a importância do empréstimo não poderá ser superior a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação da garantia;
c) o prazo máximo de resgate do empréstimo será de 15 (quinze) anos e a taxa mínima de juros será de 10 (dez) por cento ao ano.
Parágrafo único. Tratando-se de financiamento para construção as prestações do empréstimo somente poderão ser pagas depois de investidas na obra a parte não financiada.
CAPÍTULO VI
Das operações do Plano E
Art. 40 As operações do plano E compreenderão os empréstimos destinados ao custeio das seguintes iniciativas, quando de fim não lucrativo utilizadas pelos segurados ou seus beneficiários:
a) construção ou aquisição de escolas, hospitais, creches, ambulatórios, sanatórios ou colônia de férias;
b) construção ou aquisição de refeitórios e restaurantes;
c) construção ou aquisição de sede para associações sindicais;
Art. 41 As operações do Plano E deverão atender as seguintes normas gerais, sem prejuízo de outras que forem estabelecidas em cada caso:
a) garantia imobiliária, constituída por primeira e única hipotéca;
b) valor do empréstimo não superior a 80% (oitenta por cento) do da garantia, taxas de juros não inferior a 7% (sete por cento) a.a., o prazo de contrato não superior a 15 (quinze) anos, ressalva a hipótese do art. 48, alínea a, quando poderá se elevar a 20 (vinte) anos.
Parágrafo único. Tratando-se de financiamento para construção, as prestações do empréstimo somente poderão ser pagas depois de investida na obra a parte não financiada.
CAPÍTULO VII
Disposições Gerais
Art. 43 As instituições cobrarão uma taxa de avaliação variável, segundo o valor do imóvel e o Plano da operação.
Art. 43 A falsidade de qualquer declaração necessária a realização da operação ou a recusa da assinatura do contrato, acarretarão o seu cancelamento e a obrigação de indenizar as despesas que poderão ser cobradas, mediante desconto em fôlha, obrigatoriamente feito pelo empregador, a pedido da instituição.
Parágrafo único. No caso de operação já realizada, aplicar-se-á, respeitado o máximo legal, a pena pecuniária de acréscimo de 2% (dois por cento) a. a., aos juros contratuais inclusive sôbre as quantias entregues, sem prejuízo de rescisão de contrato e outras penalidades convencionadas.
Art. 44 No caso de financiamento para construção, reforma ou ampliação o proponente pagará a taxa de fiscalização que fôr fixada.
Art. 45 O mutuário ficará obrigado a bem conservar o imóvel e a proceder a sua custa, a tôdas as obras e reparos necessários a preservar a sua segurança e conservação, cabendo a Instituição exigir e fiscalizar o cumprimento dessa obrigação.
§ 1º - Nas operações do Plano B, as instituições poderão conceder ao segurado refôrço de financiamento pelo prazo restante do contrato e à mesma taxa, para realização de obras de conservação do prédio financiado, ou, realizar as obras indispensáveis levando, nesse caso, as despesas à conta do segurado para pagamento no prazo de 5 (cinco) anos, a juros de 1% (um por cento) ao mês.
§ 2º - Nas operações de Plano D, as Instituições poderão realizar as obras indispensáveis à segurança do imóvel, ficando o mutuário obrigado ao pagamento da dívida respectiva, sob a mesma garantia, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses aos juros de 1% (um por cento) ao mês, sob pena de rescisão imediata e de pleno direito, do contrato de mútuo e aplicação das cominações convencionadas.
Art. 46 As Instituições enviarão ao Departamento Nacional da Previdência Social nas épocas oportunas:
a) o plano anual de operações imobiliárias, juntamente com a proposta orçamentária;
b) relatório semestral sintético do desenvolvimento das operações imobiliárias, acompanhado de ficha cadastral, segundo modêlo aprovado pelo Departamento Nacional da Previdência Social.
c) Relatório anual das operações efetuadas durante o exercício, dos resultados financeiros obtidos e das normas adotadas em sua execução.
Art. 47 A concessão de financiamentos ficará sujeita a audiência prevista do Conselho Fiscal somente nos seguintes casos:
a) No Plano E, quando, tendo em vista o caráter social do empreendimento, houver conveniência na concessão do prazo de resgate superior a 15 (quinze) anos;
b) Nos Planos D e E, quando se tratar de operações à taxa inferior a 12% (doze por cento) ao ano, excluídas as destinadas a sedes sindicais.
Art. 48 As normas constantes do art. 7º e seu parágrafo único se aplicam as locações posteriores ao presente Decreto.
Art. 49 Os casos omissos a as dúvidas suscitadas na execução dêste Decreto serão resolvidos pelo Departamento Nacional da Previdência Social.
Art. 50 O presente Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 51 Ficam revogados o Decreto nº 1.749, de 28 de junho de 1937 e suas alterações e demais disposições em contrário.
Rio de Janeiro, 17 de dezembro de 1953; 132º da Independência e 65º da República.
Getúlio Vargas
João Goulart